¿Qué es la propiedad horizontal en Colombia?

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Al comprar, vender o arrendar un inmueble seguro has escuchado el término propiedad horizontal, que para algunos puede ser confuso. Comprender en qué consiste, cuáles son los tipos de propiedad horizontal, sus características y reglamentos puede hacer más sencillo el proceso de adquisición, entrega de una propiedad y la misma convivencia. 👏

La Ley 675 de 2001, es la que establece la existencia de la propiedad horizontal en Colombia, reglamentando todos los aspectos que involucran su creación, dirección y funcionamiento. Esta ley indica que la constitución de una propiedad horizontal se genera mediante la elaboración de una escritura pública, que luego debe ser inscrita en la oficina de registro de instrumentos públicos. 👈

La Ley 675 de 2001 se ocupa también de varios aspectos como los actos de reuniones, las responsabilidades de los órganos comunitarios, el papel del Administrador, el proceso de convocatorias y la aplicación del derecho a votar, entre otros temas.

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¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal se refiere a un concepto en el que la propiedad de un edificio, conjunto o urbanización es compartido por los copropietarios. Además, tiene zonas de uso común, como pasillos, ascensores, zonas verdes, lobby, etc, y otros espacios de uso privado. 

Puntualmente, el artículo 4 de la Ley 675 del año 2001 establece: “Un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la oficina de Registro de Instrumentos Público. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica, a que se refiere esta ley”. 

Características de la propiedad horizontal

Cuando se adquiere un inmueble en propiedad horizontal se debe considerar que se compran bienes privados (apartamento o casa) y bienes comunes sobre los que todos los copropietarios comparten derechos y deberes. 🧐

Entre las características se resaltan:

  • Cada propietario tiene el derecho exclusivo sobre un bien privado determinado e identificado.
  • Los bienes comunes no pueden ser vendidos o embargados. Ni divididos, a menos que haya una escritura de extinción de la propiedad horizontal.
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Tipos de propiedad horizontal

Los conjuntos o edificios sometidos a propiedad horizontal se clasifican en tres tipos según sea el uso de los inmuebles que la conforman: residencial, mixto o comercial, tal como explica el artículo 3, de la Ley 675 de 2001.

Uso residencial: “inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente”. En otras palabras, los edificios y conjuntos con apartamentos o casas que se usan para la vivienda de personas. 😊

Uso comercial: “inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente”. Lo quiere decir que son inmuebles que se utilizan para actividades comerciales, como locales, oficinas, depósitos, entre otros. 

Uso mixto: “inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente”. Se trata de propiedades en las que se combinan los usos anteriores.  🤝

Es importante verificar la licencia de construcción de un edificio o conjunto de propiedad horizontal para determinar si su uso es residencial, mixto o comercial. Esto es para asegurarse de que el uso comercial esté permitido.

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La convivencia en una propiedad horizontal

Como hemos dicho, la principal característica de una propiedad horizontal es que sus propietarios comparten ciertas áreas comunes. Y para esto es necesario una sana convivencia. Es por ello que, cada propiedad horizontal debe contar con un reglamento, que se basa en el artículo 5 de la Ley 675. ✍️

Siendo así, los reglamentos de propiedad horizontal deben incluir “las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica (…) y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto”, según explica MinVivienda.

Dentro de este reglamento se establece, entre otras cosas, la conformación de:

Es este último, el encargado de velar por relaciones pacíficas y de solidaridad entre los copropietarios. Sin embargo, solo tiene una función conciliadora, ya que el comité de convivencia no impone sanciones. 🤝

Este es el ABC sobre la propiedad horizontal que te permite conocer más sobre cómo funciona y qué debes tener en cuenta cuando adquieres o vives en una. Recuerda que si necesitas apoyo para la administración de tu edificio o conjunto, en Jelpit tenemos soluciones, servicios y herramientas para hacer que todo fluya. 💜

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56 Comentarios

  1. Buenos días, si estoy viviendo en una torre de apartamentos sin ( ascensor, piscina, salon social, gimnasio y zonas verdes) porque es una torre no un conjunto residencial, por qué aún así quiere cobrar administración si la única área compartida son las escaleras…. Eso es legal, cobrar administración por subir escaleras. Gracias

    • Hola Lisette, gracias por escribirnos.

      Recuerda que la administración es para el mantenimiento completo de un edificio, no solamente por el uso de las zonas comunes. Revisa muy bien el reglamento interno de propiedad horizontal para conocer las actividades de mantenimiento y revisión, y si aún tienes dudas, puedes consultarle al administrador por el objetivo de la cuota de administración, así mismo también cuando participes de las asambleas de tu conjunto.

      Un abrazo.

  2. Vivo en un área donde igualmente era una casa de un solo piso, pero se tumbó y sacaron tres casas primer piso, segundo piso y tercer piso, el primer piso fue arrendado y no se pusieron reglas al momento del control de arrendamiento, por lo que la persona que vive en el tercer piso vive molesta ya que los del primer piso fuman como no se puso ninguna regla como he entendido en lo que leí de propiedad horizontal que se puede hacer hay, porque ya hablamos con los inquilinos y ellos muy educadamente aceptaron fumar a fuera de la casa, pero la del tercer piso tiene como que nariz súper dotada que nada le vale, uno que puede hacer en este caso

    • Hola Andrea, gracias por escribirnos.

      Te recomendamos que entre las 3 partes se comuniquen y lleguen a mutuos acuerdos que cubra los intereses de cada uno, si de esta comunicación no se logra un acuerdo, la recomendación es que vayan directamente al propietario y busquen llegar a un acuerdo. Si esto no se resuelve, buscar una asesoría legal para establecer la propiedad horizontal y con ella un reglamento, sería la mejor opción.

      Esperamos se resuelva la situación. Un abrazo.

  3. Buen día, si es un bloque de 4 viviendas que es propiedad horizontal, se puede presentar un terremoto y en su defecto se cae la edificacion … Que entidad se hace responsable de los daños y si le responden a las cuatro viviendas????
    Gracias

    • Hola, gracias por escribirnos.

      Depende del modelo de funcionamiento que hayan acordado internamente los propietarios, si es preciso para realizar mantenimientos o lo que se requiera, eso lo deciden conjuntamente.

      Un abrazo.

  4. Buen día. Un edificio de 3 pisos comparte el patio que es un vacío que da al primer piso, y el propietario del primer piso quiere quitar el derecho al resto de pisos indicando que eso atenta contra su privacidad. En el reglamento de PH no dice nada respecto a ese patio. Puede él entonces dejarnos sin patio, y a su vez sin ventilación e iluminación para el resto de pisos?

    • Hola Diana, gracias por escribirnos.

      En este caso, debería incluirse un apartado en el reglamento interno donde se especifique el uso comunal de ese espacio o el aumento en el pago de la cuota de administración por coeficiente al propietario del primer piso. Todo lo que el total de co-propietarios decida, debe estar en el reglamento, durante la asamblea general pueden discutir este punto, o convocar una asamblea extraordinaria para revisarlo.

      Un saludo.

  5. Hola una consulta, vivimos con mi hermano en un terreno con dos casas la de el adelante con su salida independiente, y yo atrás con un pasillo que conecta con la via publica que es la única salida, y ahora mi hermano quiere tener posesión del pasillo solamente! Me deja autos de sus cuñados y ami se me dificulta poder salir a la vereda, que se puede hacer?

    • Hola Leandro, gracias por escribirnos.

      Lo ideal es contemplar un “reglamento” que permita aclarar el uso que le da cada uno a los espacios de modo que se pueda llegar a un mutuo acuerdo que le brinde garantías a las dos partes.

      Esperamos lo puedan resolver. Un saludo.

  6. Buenas noches, vivo en un edificio que fue entregado por la constructora sin rejas que impidieran ingresar al mismo y que su pasillo conecta 2 vias, entiendo como un edificio abierto, puede y es legal que el administrador y de la PH instale rejas que impiden el libre transito de de la PH abierta entre las 2 vias, volviendo la PH cerrada ?? agradezco la respuesta

    • Hola Jose, gracias por escribirnos.

      Todo depende de lo que decidan los copropietarios de la propiedad horizontal, si así lo decide el consejo de administración y los copropietarios en la asamblea general, se deben disponer los recursos para poder levantar el enrejado del conjunto.

      Un saludo.

  7. Buenas tardes vivo en un edificio de propiedad horizontal mixta en parte exterior hay unos parqueadero y unos vecinos rompieron la pared perimetral y lis están utilizando como comercial lo grave del asunto es que la que hace la figura de administradora dice que no le importa aconsejarme que debo hacer para recuperarlos

    • Hola Leonel, gracias por escribirnos.

      En este caso, la administración debería asegurar la reconstrucción de la pared, menciónalo en la próxima asamblea para que tomen una decisión sobre cómo abordar el tema.

      Un saludo.

  8. Buenas noches soy el presidente de la JAC de una Urbanización, quería preguntar sí es posible cerrar el barrio parcialmente por medio de la instalación de rejas y en cada entrada de las puertas habilitar puertas y dar copia de las llaves a los propietariosde vivienda, dejando una sola entrada libre la cual es el parqueadero. Muchas gracias por su ayuda.

    • Hola Andrés, gracias por escribirnos.

      Esta es una acción que debes consultar con la secretaría distrital de planeación pues puede que requieras de una licencia de intervención y ocupación del espacio público.

      Un saludo.

  9. Hola , en una propiedad horizontal son ph , uno de ellos quiere hacer un primer piso en su propiedad , puede hacerlo???
    Son 3 PH sin administracion , comparten puertan de ingreso y pasillo .
    Tienen que aprobarlo el resto de los vecinos o como es su propiedad puede construir hacia ariba en su pripia propiedad ??

    • Hola Yovana, gracias por escribirnos.

      En este caso en particular, debes tener en cuenta el reglamento que se estableció desde un principio de manera colectiva, esta normatividad construida entre todos los propietarios es la que da las directrices para que cualquier decisión particular no afecte el bienestar colectivo.

      Esperamos que puedan resolver el tema. Un saludo.

    • Hola Laura, gracias por escribirnos.

      Si el edificio donde vives está constituido como propiedad horizontal, debes revisar que dice el reglamento interno de propiedad horizontal sobre la fachada del edificio y cómo intervenirlo.

      Un saludo.

  10. Con mis 3 hermanos tenemos uan edificación que consta de un local comercial en planta baja y dos departamentos en el primer piso.

    Es necesario realizar el final de obra? O existe otro camino administrativo para hacer la división de los bienes ?

    • Hola Marcelo, gracias por escribirnos.

      Para poderte brindar más información es necesario saber si se realizó la radicación de personería jurídica como propiedad horizontal, o cómo quedó tipificada la edificación, te recomendamos analizar tu caso con un profesional o con la alcaldía local de tu ciudad, localidad o municipio.

      Un abrazo.

  11. Hola, mi casa esta ubicada en una urbanización, bifamiliar y está constituida cómo propiedad horizontal, pero no hay bienes en común ni hay asamblea no nada de lo que se requiere para constituir una propiedad horizontal, por qué entonces la constructora la constituye
    cómo tal?

    • Hola Jenny, gracias por escribirnos.

      Se debe revisar muy bien cuál es la personería jurídica del edificio y proceder legalmente como lo indique la ley, en este caso si es propiedad horizontal, se debe manejar el edificio como tal. Si tienes dudas te invitamos a consultar en el ministerio de vivienda o en la alcaldía local para verificar qué dice la personería jurídica.

      Un saludo.

  12. buen dia en una urbanizacion donde se edificaron varios bloques de apartamentos de 5 pisos cada bloque con 8 apartamentos y sus parqueaderos ,donde cada bloque tiene su nombre y su administrador que es uno de los mismos propietarios ,hicieron cerramiento como si fuera conjunto cerrado siendo vias publicas sin permiso de cerrar, puede el presidente de la junta de accion comunal cobrar o obligar a pagar servicio de celaduria ,jardinero , todero y aseo ,sin estar legalmente constituido como conjunto cerrado? estan obligados a pagar estos valores todos solo porque los administradores de cada bloque se reunieron y contrataron empresa de vigilancia,ademas que por haber cerrado sin permisos ahora llegan recibos de servicios de zonas comunes de las vias publicas, algunos pagan otros no pagan esa administracion y ahora quieren prohibirle el ingreso a quienes no pagan ni dejan trastear o entrar sus carros a los parqueaderos propios siendo las vias publicas,ademas de crear problemas de convivenci

    • Hola Antonio, gracias por escribirnos.

      En este caso se deben analizar muy bien qué tipo de propiedad horizontal es y qué tiene permitido desde la alcaldía local, te recomendamos realizar una consulta jurídica en algún consultorio universitario o directamente con la alcaldía local.

      Esperamos puedas resolverlo.

  13. Vivo en un conjunto de casas abierto….
    No hay salón comunal ,solo parqueadero…
    Estrato 2
    Es necesario póliza de áreas comunes.
    También me gustaría saber si asesoran y nos enseñan a la comunidad sobre una asamblea justa y sería
    Gracias
    Éxitos

    • Hola Luis gracias por escribirnos.

      Como primer comentario respecto a tu pregunta es que debes saber que los propietarios de un conjunto son el ente máximo de regulación y veeduría en una propiedad horizontal desde la estructura y construcción del reglamento interno donde se consignan todas los acuerdos de uso manejo administración convivencia entre otras cosas y que será la columna vertebral para las dinámicas propias del conjunto. Si gustas puedes contactarnos por este enlace para brindarte apoyo con tu conjunto stronga hrefhttps//www.jelpit.com/conjuntos/unirme relnoopener target_blankaquí/a/strong

      Un saludo.

  14. Hola compre un apartamento en una casa que el señor la puso como propiedad horizontal , quiero hacer una ampliación pero el señor del primer piso no me lo permite , las escrituras de propiedad horizontal son del 1996 no de la nueva norma , tampoco hay un administrador ni persona jurídica , en ese caso que se puede hacer ? Si somos una vivienda bifamiliar

    • Hola Ángela gracias por escribirnos.

      En este caso debes revisar la documentación con apoyo de una asesoría legal y de la alcaldía local que es el ente encargado de revisar que todo esté en orden. Esperamos puedas resolverlo.

      Un abrazo.

  15. Buen dia mi consulta consiste en somos seis propietarios cada uno con un apartamento divididos en tres pisos cada piso dos apartamentos independientes según reza la escritura por propiedad horizontal se debe nombrar junta directiva y cobrar mensualidad para mejoras? Hay dos propietarios que dicen no pagar administración no hay parqueaderos solamente zonas comunes de acceso a cada apartamento quedamos sobre vía pública. En Engativa

    • Hola Jose gracias por escribirnos.

      Como propiedad horizontal es necesario que se establezca un reglamento interno y en este se debe consignar cada una de las decisiones que ayuden a la buena convivencia y uso de cada uno de los espacios.

      Esperamos te sirva la orientación. Un abrazo.

  16. Buenas, es que resulta que un familiar vendio su apartamento del piso 1, siendo una P.H De una edificacion de 2 pisos, cada apartamento con acceso independiente, el apto de mi familiar que vendio tiene un patio en la parte de atras y la persona que compro quiere hacer una habitacion en ese patio y un segundo piso en esa misma area, tengo entendido que eso no se puede hacer por ser P.H por que afecta el apartamento del 2 piso, que norma rige este caso, quisiera saber si esto se puede o no? Gracias

    • Hola Patricia gracias por escribirnos.

      Debes validar que en el reglamento de propiedad horizontal se especifican este tipo de medidas en cuanto a renovaciones y reformas sino está establecido allí la recomendación es hacer una asamblea general y tratar el tema anexando al reglamento lo que decidan durante la asamblea.

      Esperamos puedan resolverlo. Un abrazo.

  17. Hola. Vivo en un primer piso en ph en una torre de apartamentos sin ascensor, con entrada independiente. Me corresponde pagar daño de citofonos, puerta de acceso a los demás aptos y servicios de zonas comunes de ellos? Además el jardín fue arreglado por mi y con la aprobación del administrador y la mayoría de propietarios. Siempre me encargo sola del mantenimiento y aseo del mismo. Ahora dicen que les tengo que pagar admon para mantenimiento del jardín también. Tengo que pagar todo esto que no uso?

    • Hola Cindy gracias por escribirnos.

      La recomendación en tu caso es que se revisen todas estas situaciones y se decida cómo hacer uso y mantenimiento de estos espacios y quede por acta y se incluya dentro del reglamento interno de propiedad horizontal para que no haya ningún conflicto más adelante y todos los propietarios estén de acuerdo a las decisiones tomadas.

      Esperamos lo puedan resolver.

  18. Buenos dias, tengo una inquietud vivo en un conjunto cerrado de casas, en el cual hicieron una asamblea extraordinaria para aprobar la pintada de los tejados de todas las casas, el cual fue aprobado por mayoria, yo no tengo el dinero para pagar la cuota extraordinaria es obligación pagarla?

    • Hola Sandra gracias por escribirnos.

      Si es una decisión unánime es necesario acatarla sin embargo como propietaria durante la asamblea extraordinaria debiste exponer tu caso y solicitar una solución al inconveniente que se te presenta en ocasiones puedes llegar a un acuerdo de pago de esta cuota extraordinaria.

      Esperamos puedas resolverlo.

  19. Buen día
    Mi suegro compró una casa de 3 pisos
    El primero consta de bodega
    El segundo apartamento
    El tercer piso apartamento
    El cuarto hay terraza
    El me está vendiendo el 3 piso
    Pero no se sabe cómo hacer las escrituras de ese piso. Me pueden ayudar. Que pasos hay que seguir.
    Gracias

    • Hola Elizabeth gracias por escribirnos.

      Debes averiguar en la notaria más cercana para saber si es posible realizar la escrituración por piso si no es así en la alcaldía local también podrían darte información. Asesórate con un experto para adelantar tu trámite.

      Un saludo.

  20. Buena tarde

    Hice una Contruccion en segundo piso de un inmueble residencial, el cual está a nombre de mi padre, en el momento el no desea hacer las escrituras, sin embargo, tengo varias promesas de compraventa y todas las facturas de los materiales comprados para construir mi casa, puedo presentar estos documentos ante un juzgado para que se legalicen las escrituras?

    • Hola Adriana gracias por escribirnos.

      Para tu caso te recomendamos acudir a un abogado especialista que pueda revisar muy bien el caso y los pasos a seguir. Puedes acercarte a los consultorios jurídicos de las universidades donde te pueden orientar.

      Un saludo.

  21. Buenas noches tengo una duda yo compré un apartamento primer piso hay dos pisos más encima es propiedad oricental
    El que me vendió me está exigiendo compartir mi frente del andén ya que la entrada de ellos es independiente y mi apartamento va hasta la puerta de ellos que debo hacer muchas gracias espero respuesta

    • Hola gracias por escribirnos.

      Lo mejor es llegar a un consenso donde ambas partes se sientan cómodas y se permita una convivencia armoniosa conversen sobre la situación y lleguen a un acuerdo.

      Esperamos puedas hacerlo.

  22. Hola cómo están, un saludo desde Medellín, vivo en un edificio de 3 pisos, aparte del área construida hay un patio solar que está a nivel del piso del segundo piso.
    Yo compre el segundo piso, el antiguo dueño me aseguro que los propietarios del segundo y el tercer piso tienen derecho a construir a nivel de su piso en el patio solar.
    El dueño del primer piso dice que el solar es de su propiedad, que podemos hacer en este caso.

    Quedo atento a su respuesta, muchas gracias.

    Jhon lopez

    • Hola Jhon gracias por escribirnos.

      En primera medida todo lo que el papel diga es lo garantizado si es propiedad de uno o del otro debería existir soporte de ello. Ahora bien si están en un edificio es necesario que se valide la situación con el resto de propietarios y entre todos puedan concluir qué afectación privada o común tiene este solar.

      Esperamos puedas resolverlo.

  23. Hola buenos días
    Vivo en una propiedad de 3 pisos exactamente el piso 3 hay un parquedero o son comun yo tengo carro y lo parqueo ahí pero el senor del segundo dice que no puedo y al llegar del trabajo encuentro una cadena en el lugar exacto do de coloco mi carro cabe anotar que soy propietario del piso 3
    Que ouedo ha er en este caso

    • Hola Adalberto gracias por escribirnos.

      Primeramente debes validar que este espacio sea común y no privado esto lo puedes hacer con el administrador o administradora. Una vez confirmes que efectivamente el espacio es para tu uso así sea comunal debes hablar con el propietario y hacerle saber que efectivamente este es tu espacio. Si se sigue presentando la situación revisa en el manual de convivencia como proceder y busca el comité de convivencia para resolver la situación.

      Esperamos logres disfrutar del parqueadero.

  24. Vivienda bifamiliar, los dueños del segundo piso tienen acceso a la placa hacia un tercer piso y hacen uso de la terraza al parecer con una habitación construida y con techo instalado con estructura metalica en toda el área. En elnreglamento de ph no habla nada sobre el uso de esa placa. Es legal que sean ellos los únicos.con acceso a la placa y que además hagan uso de ella?

    • Hola Nubia gracias por escribirnos.

      Recuerda que todos los copropietarios son la autoridad máxima de una propiedad horizontal y son ellos quienes deciden qué se hace con las diferentes zonas para el uso común de la copropiedad.

      Esperamos puedan resolverlo.

  25. Hola buenas noches

    Tengo una pregunta tengo un local comercial en el primer piso a la entrada de un conjunto residencial este hace parte del conjunto pero en la escritura aparece como local comercial y los recibos llegan comerciales. La puerta del local es sencilla mide solo 1 mt de ancho lo que me esta generando inconvenientes ya que no es visible el negocio y por esto me entregaron el local y no lo he podido arrendar. solicite a la administración permiso para ampliar la puerta y me dicen que no es posible ya que deben mantener la fachada.. Hay algo que pueda hacer legalmente?? o como procedo… gracias

    • Hola Milena gracias por escribirnos.

      En este caso cualquier adecuación debe contar con la aprobación de la asamblea general puesto que dentro del reglamento interno deben existir estos parámetros para las adecuaciones revisa cómo poder resolver tu situación.

      Esperamos que puedas resolverlo.

  26. Buenas tardes es para hacerte una pregunta yo vivo en una propiedad horizontal tiene dos entradas yo puedo encerrar la parte de mi frente y dejándole a ellos la de entrada de acceso que ellos tienen muchas gracias por tu respuesta

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