ABC del Consejo de Administración en propiedad horizontal en Colombia

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Consejo de Administración

¿Escuchaste que hay una reunión del consejo de administración y no tienes idea de qué se trata eso? 😓 ¡Que no panda el cúnico! Quédate con nosotros y descubre todo lo que debes saber al respecto.

¿Qué es el Consejo de Administración de una propiedad horizontal? 🤔

Es un órgano de gestión que se instituye en edificios y conjuntos con la finalidad de tomar decisiones de forma democrática y de llevar a cabo la administración de los asuntos relacionados con la propiedad y el bienestar de los residentes. La Asamblea General de Propietarios es la unidad que elige y remueve a los miembros de este Consejo, de acuerdo con la Ley 675 de 2001.

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¿Quiénes lo conforman? 🤷🏽

El artículo 37 de la Ley 📜 de propiedad horizontal establece que de esta organización hacen parte los propietarios o propietarias de bienes privados o sus representantes, reunidos con el quórum y en las condiciones previstas en esta norma. El número de miembros en el Consejo de Administración y el proceso de elección pueden variar, pero generalmente los propietarios eligen a sus representantes a través de votación en una asamblea general.

Ahora bien, la Notaria 19 de Bogotá aclara que para ser consejero(a) es necesario tener un inmueble en la propiedad horizontal o representar a la persona elegida como consejero(a) (en caso de que esta última no pueda asistir a la reunión).

Atención a lo siguiente: la norma no obliga a que la persona elegida 🎖️ como consejera esté a paz y salvo con las cuotas de la administración. Sin embargo, muchos reglamentos de propiedad horizontal, señalan que la morosidad constituye una restricción para esta elección.

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¿Todas las copropiedades deben tener Consejo de Administración? 🏢

Sí, tener un Consejo de Administración es obligatorio para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos. 

Cuando la copropiedad tiene solo siete (7) copropietarios y es únicamente residencial, los consejos no son obligatorios. Foro de El Instituto Distrital de la Participación y Acción Comunal -IDPAC- 

Claro está que si el inmueble en el que resides tiene un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, sin contar parqueaderos y depósitos, es voluntaria la institución de este organismo. 

¿Cuáles son las funciones del Consejo de Administración? 🤓

El Consejo de Administración cumple una función social y ejerce su cargo ad honórem, ya que realiza su labor gratuita en beneficio de la comunidad. En términos generales, el artículo 55 de la Ley 675 de 2001 describe que al Consejo de Administración 👥 le corresponde tomar las determinaciones necesarias para que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

Este órgano tiene como finalidad servir de intermediario entre los copropietarios y el administrador. Su principal función consiste en tomar decisiones para el cumplimiento de los fines de la persona jurídica, además de orientar, coordinar y asesorar a la administración de turno. Esto quiere decir que la dirección y control de la propiedad horizontal como persona jurídica, también está a cargo del Consejo de Administración. 

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En conclusión, el Consejo de Administración es un órgano encargado de gestionar y velar por el buen funcionamiento de la propiedad horizontal y como ves, ¡tú puedes ser parte de esta entidad! Anímate a consultar en tu conjunto o edificio sobre este organismo y promueve la toma de decisiones democráticas. Jelpit, ¡bien hecho! 💜

Publicado originalmente en enero de 2021.

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50 Comentarios

  1. El Consejo de Administración tiene la facultad de elegir al encargado del edificio si éste ha demostrado fehacientemente su eficiencia.

  2. Si en un conjunto la asamblea designa al consejo de administración la consecución del administrador pero este consejo no logra ponerse de acuerdo y se vence el contrato del actual administrador, que se debe hacer en ese caso?

    • ¡Francisco, gracias por tu comentario!
      Como primera instancia debes revisar el reglamento de tu edificio, y la ley actual que rige ese reglamento la cual puedes consultar AQUÍ. En otro caso, puedes contar con orientación profesional con nuestro servicio de asesoría legal AQUÍ. A propósito de este tema, te invitamos a que no te pierdas nuestros artículos de la categoría Propiedad Horizontal, con muchos temas, consejos y recomendaciones que seguro te servirán. Recuerda que en el blog de Jelpit encuentras muchos más contenidos para que tu vida fluya. 💜

  3. Integro un Consejo de administración. Somos 4 personas, pero resulta que más del 90% de las tareas (no tenemos Portero y son 13 Pisos y 26 departamentos) recaen en mí porque soy jubilado y los demás trabajan y no están durante el día. Me podrían ayudar a dividir y organizar las tareas?

    • ¡Jorge, gracias por tu comentario!
      Te contamos que, por lo general, tanto las necesidades y tareas que demanda el edificio deben establecerse en las reuniones o asambleas donde debe participar el consejo de administración y llevar un acta de reunión, también el proceder debería estar en el reglamento de tu propiedad horizontal. Recuerda que con Jelpit cuentas con un aliado para varias tareas que necesitan las Propiedades Horizontales, consulta nuestros servicios AQUÍ. Te invitamos a que no te pierdas nuestros artículos de la categoría donde encuentras muchos temas, consejos y recomendaciones que seguro te servirán. Recuerda que en el blog de Jelpit encuentras muchos más contenidos para que tu vida fluya. 💜

  4. buen día. en el conjunto del cual soy copropietaria solo tres personas hacen parte del consejo de administración de las cuales dos son representantes del propietario. en una reunión que sostuvieron con la empresa de vigilancia solo hicieron presencia dos integrantes del consejo de administración. ¿es viable que solo dos personas tomen decisiones?

    • ¡Myriam, gracias por tu comentario!
      Todas las especificaciones con las cuales se realizan las asambleas de copropietarios deben estar claramente descritas en el reglamento de tu edificio. Revísalo a profundidad o consulta con el administrador para conocer más sobre los protocolos de tu conjunto en estas reuniones. A propósito de este tema, te invitamos a que no te pierdas nuestros artículos de la categoría Propiedad Horizontal, con muchos temas, consejos y recomendaciones que seguro te servirán. Recuerda que en el blog de Jelpit encuentras muchos más contenidos para que tu vida fluya. 💜

  5. Gracias por estos tips, son muy interesantes.
    De acuerdo a su experiencia, quisiera por favor una orientación en dos temas:
    1. Que riesgos tiene contratar a una persona para el aseo de forma directa por el conjunto? Es mejor contratar el servicio de aseo con una empresa especializada?
    2. Se puede vender la cartera de la copropiedad a un banco, que ventajas o riesgos se tendrían?
    De antemano agradezco su opinión! 🙂

    • ¡Sandra, gracias por tu comentario!
      Respondiendo tus preguntas, claro que si, es mejor contar con una empresa especializada y con la experiencia en cualquier área que desees contratar. Optimizaras mucho tu tiempo y recursos. Si deseas conocer más sobre estos servicios, puedes dar clic AQUÍ. Para la pregunta #2, te recomendamos acudir con un experto financiero para que analice a profundidad tu caso y pueda darte una asesoría más acertada. A propósito de este blog, te invitamos a que no te pierdas nuestros artículos de la categoría Propiedad Horizontal, con muchos temas, consejos y recomendaciones que seguro te servirán. Recuerda que en el blog de Jelpit encuentras muchos más contenidos para que tu vida fluya. 💜

    • ¡Diana, gracias por tu comentario!
      Como primera instancia debes revisar bien el protocolo que se realiza en estos casos el cual debe estar en el reglamento interno de tu edificio, si tienes alguna duda mejor resolverla directamente con el/la presidente/a. Por otro lado, te dejamos la normatividad de propiedad horizontal por si quieres revisarla AQUÍ y otra información importante AQUÍ. Recuerda que puedes contar con orientación profesional con nuestro servicio de asesoría legal AQUÍ.
      A propósito de este tema, te invitamos a que no te pierdas nuestros artículos de la categoría Propiedad Horizontal, con muchos temas, consejos y recomendaciones que seguro te servirán. Recuerda que en el blog de Jelpit encuentras muchos más contenidos para que tu vida fluya. 💜

  6. Si el administradot alega tener la representación o el apoyo de uno de los copropietarios que tiene la mayoría de departamentos del edificio, respecto a todo lo que él propone para reformas o arreglos ya sean de poco o gran monto, y se enfrenta con el consejo de administración, especialmente con la presidencia, cuales son las medidas a seguir?

    • Hola Elsa, gracias por escribirnos.

      Es complicada la situación que presenta, puesto que el ente máximo que regula la propiedad horizontal en Colombia, son los propietarios del conjunto. En este caso lo mejor es llegar a acuerdos con la persona que cuenta con gran parte de los predios y así que sea un gana gana.

      Esperamos que puedas solucionar el inconveniente. Un abrazo.

  7. Hola buenas noches,
    puede un consejo de administración o un administrador parar una obra en ejecución, independientemente si tiene licencia o no de construcción, cuando esa es función de control físico?

    • Hola Germán, gracias por escribirnos.

      Todo depende del reglamento interno de la propiedad horizontal y cómo sean los protocolos para cada una de las acciones a realizar dentro del conjunto. Revísalas y si tienes dudas específicas puedes contactar a un abogado especialista en propiedad horizontal.

      Un abrazo.

    • Hola Ángela, gracias por escribirnos.

      Ten en cuenta que el ente máximo regulatorio de la propiedad horizontal, son los propietarios de cada vivienda que constituye el conjunto, así es que deberías alzar la mano y solicitar una revisión de lo que te aqueja con el resto de propietarios de la PH.

      ¡Un abrazo!

  8. Gracias por la información.
    ¿Que puedo hacer en caso de que la administración y el consejo estén aliados para desarrollar actividades prohibidas por el RPH sin comunicar a los propietarios? Se le ha pasado comunicados a los que responden sin argumentos que se seguirá adelante con la decisión tomada por la administración y consejo. ¿A q autoridad podemos acudir?

    • Hola Juan, gracias por escribirnos.

      Recuerda que quien vigila e interpone medidas cautelares o regulatorias tanto al consejo de administración como al administrador en una propiedad horizontal, son los propietarios de la misma. Ellos son el ente de control principal en el conjunto, es cuestión de que se pongan de acuerdo y adelanten las medidas que se necesiten. Puedes solicitar una asamblea extraordinaria a los demás propietarios y poner sobre la mesa los temas o inconvenientes que necesiten revisar.

      Esperamos puedan llegar a una solución oportuna. Un abrazo.

  9. Buen día, Quiero saber si en un conjunto de 10 apartamentos en necesario tener la figura de administrador o se puede dejar a una persona como encargada de poner el orden según el manual de convivencia aprobado por todos los copropietarios de este conjunto (VIS).

    • Hola Oscar, gracias por escribirnos.

      Si, la figura como tal la pueden establecer los mismos propietarios, siempre y cuando esta figura quede correctamente establecida con funciones y responsabilidades.

      Un abrazo.

  10. Las reuniones del concejo de administración son cerradas o podrían serlo eventualmente? Es decir no pueden asistir copropietarios?

    • Hola Jose, gracias por escribirnos.

      Todo depende de lo que se establezca en el reglamento interno de propiedad horizontal, sin embargo, una asamblea de copropietarios si es el espacio donde podrán asistir y participar todos los propietarios.

      Un abrazo.

      • BUEN DÍA, EN .I CONJUNTO RESIDENCIAL , HICIMOS ELECCIÓN DE NUEVO CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN EL PASDO 39 DE MARZO, A L@S QUE YA SE LES CUMPLIÓ EL PERIO8DE TRABAJO, NO QUIEREN HACER ENTREGA A L@S NUEV@S CONSEJEROS; ADUCEN QUE POR NO HABER HECHO ELL@S EL ACTA DE LA ASAMBLEA, Y AUN6NO TENER LA RESOLUCIÓN DE LA ALCALDÍA DE NUESTRA CIUDAD.

        LES DETALLO COMO ES NUESTRA COPROPIEDAD:
        MI CONJUNTO TIENE 1.500 APTOS, 6 LOCALES COMERCIALES, 2 DE LOS CUALES QUIENES CONSTRUYERON LO DEJARON PARA LA COMUNIDAD EN UNO ESTA LA OFICINA DE ADMINISTRACIÓN, Y EL OTRO ES LE LLAMAMOS SALÓN PARA EVENTOS.
        LOS OTROS 4 SON PROPIEDAD DE UNO DE LOS SOCIOS CONSTRUCTORES Y LOS TIENE EN ARRIENDO.
        TENEMOS PARQUEADERO COMÚN (INSUFICIENTE), ZONAS COMUNES PARA RECREACIÓN, TAMBIÉN INSUFICIENTES PARA LA CANTIDAD DE PERSONAS QUE HABITAMOS ACÁ.
        AGRADEZCO SU AMABLE RESPUESTA, BENDICIONES.

        • Hola Aurora, gracias por escribirnos.

          Para este caso deben revisar como propietarios qué establece el reglamento interno de propiedad horizontal y proceder de acuerdo a lo establecido, sino, pueden convocar una asamblea extraordinaria donde se dictamine cómo se abordará el tema de la entrega y los anteriores consejeros deberán cumplir con lo que los propietarios decidan.

          Esperamos lo puedan resolver. Un abrazo.

  11. Compré apto en el 2020 en edificio con Paz y Salvo firmado por el presidente del Concejo administrativo ya que la administradora dejó votado el cargo (esto lo supe una vez me cobraron una cuota extra correspondiente a cuentas anteriores por mala administración). Debo pagar esta cuota a sabiendas de que la Notaría admitió dicho Paz y Salvo? Me he negado pero las amenazas me tienen aburrida. Tengo como pelear esto?
    Aplicaría una Tutela?
    Gracias.

    • Hola Martha, gracias por escribirnos.

      Legalmente tienes un sustento que muestra tus cuentas al día, esto tiene que ser la base para terminar con los cobros, si tienes la posibilidad, menciona la situación en la asamblea de copropietarios para poner en conocimiento común lo sucedido y darle un cierre al tema.

      Esperamos se solucione. Un saludo.

    • Hola Esain, gracias por escribirnos.

      Todo depende del día hasta donde el cual se establece la terminación del periodo del actual consejo, en el reglamento interno de propiedad horizontal debería especificarse.

      Un saludo.

    • Hola Pedro, gracias por escribirnos.

      Después de la asamblea ordinaria si, pero debe existir una nueva asamblea extraordinaria para aprobarlo, recuerda que los propietarios deben aprobar cualquier cambio en el consejo.

      Un abrazo.

  12. Por favor me ayudan a resolver lo siguiente: en Asamblea ordinaria se aprobó cuota extraordinaria para obras del Edificio, para todos por igual ahora los propietarios de áreas pequeñas invocan el art. 25 de la Ley 675 de 2001 para pagar la cuota según coeficiente la adora. saliente dice que va a respetar estos coeficientes y cubrir el faltante con una reserva de un ejercicio anterior. Se puede? o hay qué hacer Adamblea Extraordinaria? Gracias.

    • Hola Yolanda, gracias por escribirnos.

      Todo depende de lo que se estableció en la asamblea y lo que dictamine el reglamento interno de propiedad horizontal respecto al pago por coeficiente o nominal.

      Revísalo bien y confirma la información en cada parte.

    • Hola César, gracias por escribirnos.

      El consejo de administración se establece a partir de los 30 apartamentos o si en los estatutos de la propiedad horizontal se define como organismo funcional.

      Esperamos haber resuelto tu duda. Un abrazo.

  13. Buena noche, Resulta que en nuestra asamblea un propietario no estuvo de manera presencial sino con poder de uno de los hijos y se postuló para el consejo, esto se puede hacer? postularse sin estar presente en la asamblea?

    • Hola Patricia, gracias por escribirnos.

      Si dentro del reglamento de propiedad horizontal se permite la postulación a través de un tercero autorizado, sería válido, debes confirmar en el reglamento si se especifica esta posibilidad.

      Un saludo.

  14. Si son 3 integrantes del consejo y renuncia 1, deben citar a una asamblea extraordinaria para delegar ese puesto? O lo hace directamente los 2 del consejo q quedan. Gracias

    • Hola Jenny, gracias por escribirnos.

      En caso de contar con los suplentes o reemplazos establecidos, puede asumir el cargo, en caso de no existir, deberá ser quien obtuvo la segunda votación durante la elección. Cabe resaltar que esta situación debe estar contemplada en el reglamento interno de propiedad horizontal y debe detallar cómo manejarla.

      Esperamos puedan resolverlo. Un abrazo.

  15. Buenos días, quisiera saber si un miembro del consejo puede ejecutar obras civiles para el conjunto o si existe algua ley que les impida hacerlo
    Muchas gracias

    • Hola Sandra gracias por escribirnos.

      Debes validar en el reglamento de propiedad horizontal cuál es el debido proceso y cuáles son las funciones de los miembros del consejo si en el reglamento está estipulado de esta manera se actúa bajo el debido proceso. Corrobora y habla con el comité de convivencia para que pueda revisarlo.

      Esperamos puedas resolverlo. Un abrazo.

    • Hola Martha gracias por escribirnos.

      Puede hacerlo únicamente si en el reglamento de propiedad horizontal se estipula que así puede actuar. Corrobora y en caso de que no sea así solicita una revisión de este comportamiento ante la asamblea de copropietarios.

      Esperamos puedas resolverlo. Un abrazo.

  16. Un copropietario compró un apartamento en la unidad, el anterior dueño realizó obras en el techo y no hay evidencia que se haya dado ese permiso es decir se realizó sin autorización, ahora el nuevo propietario le exige al administrador que debe arreglarle y pagar los daños que esa reforma le está causando. El administrador le manifiesta que ese arreglo lo debe realizar El como nuevo propietario. Que se dé hacer?

  17. Buen día quisiera conocer cuales son las funciones del consejo suplente ya que hay un consejo titular pero los suplentes quiere intervenir en todos los procesos que desarrollan. es necesario citarlos a todas las reuniones que se realicen?

    • Hola Alejandro gracias por escribirnos.

      Si son copropietarios es necesario que asistan a las asambleas pero no que estén con su rol de asistencia a menos que así se requiera.

      Esperamos puedan resolverlo.

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