¿Quién vigila a los administradores de propiedad horizontal?

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La propiedad horizontal en Colombia, está regida por la ley 675 de 2001, y esta es la hoja de ruta para conocer cómo se deben establecer los diferentes mecanismos de un conjunto, entre estos la figura del administrador. Conocer esta ley, permite que los propietarios de cada propiedad horizontal, sepan la manera correcta de proceder ante cualquier situación que implique una veeduría. 🏢

La ley 675 de 2001 tiene como objetivo promover la sana convivencia, garantizar la seguridad; así como también, regular todo lo conveniente en cuanto a las asambleas, funciones de los órganos de comunidad, administrador, convocatorias y derecho al voto. 📖

Dentro de la ley se establecen tres partes que dan origen a la propiedad horizontal: la conformación, que se refiere a la voluntad expresa, mediante escritura pública, del primer propietario (constructor) de someter el predio a propiedad horizontal. 🖐🏼

La segunda es la constitución que hace referencia al registro del régimen de propiedad horizontal con la personería jurídica realizada en la oficina de registro e instrumentos públicos de la ciudad o municipio donde se encuentra el inmueble. Y la última, es la certificación de existencia y representación establecida en el artículo 8 de la ley 675 de 2001, la cual se realiza ante el alcalde municipal o distrital donde se encuentra la propiedad horizontal. 📝

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¿Qué es un administrador de propiedad horizontal?

Como su nombre lo indica, es la figura que se encarga de recaudar, administrar, y delegar, diferentes actividades de mantenimiento, restauración y manejo de la cuota de administración y los diferentes bienes comunes de la propiedad horizontal. Esta persona deberá cumplir y velar por el cumplimiento del reglamento interno del conjunto; ajustarse al presupuesto definido por la asamblea de copropietarios, y velar por el buen uso y manejo de los bienes comunes de la propiedad horizontal. 👩🏻‍💼

Cuando se presente cualquier situación que afecte la convivencia, ya sea entre propietarios o de un propietario con el administrador, la figura que entra a hacer parte es el comité de convivencia. Por tanto los copropietarios deberán definir un grupo que maneje estas situaciones, así como el manual de convivencia para organizar el proceder de los conflictos. 👥

Entes regulatorios o de control de la propiedad horizontal

Existen varias autoridades dentro de un conjunto los cuales desempeñan un papel regulatorio y de cumplimiento de todas las normas a las que se acoge la propiedad horizontal. Cabe aclarar que en la normatividad vigente, no se establece alguna autoridad pública que haga las veces de veedor de las propiedades horizontales; así que teniendo esto en cuenta, estas son las figuras que controlan de acuerdo a su autoridad: 🧑🏻‍⚖️

1- Asamblea general de copropietarios:

Esta se encuentra constituida por todos los propietarios de cada una de las copropiedades que hacen parte de la propiedad horizontal. Este es el ente máximo de un edificio, y está encargada de administrar y dirigir los quehaceres del conjunto. En esta se determina la voluntad colectiva de todos los copropietarios, por ende, todos tienen derecho a participar y votar cumplido el cuórum establecido en el reglamento de propiedad horizontal. 🙋🏻‍♂️

Es posible realizar cambios a las decisiones anteriormente tomadas por la asamblea general, siempre y cuando se realice una petición por parte del administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados. Para ello, se deberá revisar el proceso a realizar el cual deberá estar establecido en el reglamento interno del conjunto. 👀

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2- Consejo de administración:

Este se conforma de tres propietarios o más, siempre y cuando sea un número impar, y cada uno podrá contar con un delegado. Este consejo será elegido por la asamblea de copropietarios, siguiendo lo establecido por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal. 📝

3- Administrador:

Es quien se encarga de organizar, planear y ejecutar diferentes tareas que velan por el bienestar y buen funcionamiento de la propiedad horizontal. Esta figura cuenta con la información contable del edificio y es su deber presentar cuentas e información clara a los copropietarios. Todos aquellos propietarios del conjunto, gozan de plena facultad para conocer libros contables, documentos, contratos, entre otros, que sean del manejo del administrador. 🧑🏻‍💼

El control y revisión de las tareas o desempeño del administrador, recaen en la asamblea general de copropietarios. El administrador debe velar por la publicación de las actas de las asambleas ordinarias y extraordinarias hasta 20 días después de realizadas. 📚

4- Revisor fiscal, veedor del administrador:

Esta figura también se hace cargo de hacer una revisión a las actividades realizadas por el administrador. Es quien hace revisión y organización de informes para garantizar el buen funcionamiento de la propiedad horizontal. Todo esto lo realiza con el objetivo de proteger ante situaciones internas, externas, históricas o prospectivas los bienes comunes del conjunto. Estos informes se caracterizan por ser oportunos. Esta figura debe tener título de contaduría pública con la respectiva matricula profesional. 👨🏻‍💼

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Deberes y responsabilidades de la propiedad horizontal

Como es debido, dentro del conjunto se cuenta con diferentes entes que regulan y establecen el buen hacer y funciones de cada una de las figuras que integran la propiedad horizontal. Y esta debe ser la primera responsabilidad de todos y cada uno de los copropietarios, organizar correctamente cada una de las instancias a las que se acogen en comunidad. 👥

Esto aplica tanto para definir las funciones y el alcance que podrá tener el administrador; así como también los controles y revisiones ya sean contables, conductuales o de la toma de decisiones. Por tanto, es necesario que toda la comunidad que se acoge a la propiedad horizontal, tenga un papel activo y conozca muy bien el reglamento interno, el manual de convivencia, entre otros mecanismos que la asamblea general disponga. 👀

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