Promover la calidad de vida en una propiedad horizontal, es un reto que va más allá de la convivencia, ya que, incluso, el mantenimiento del conjunto también cuenta. Por esto, es importante que, desde la administración del edificio, se conozcan muy bien las necesidades locativas de la construcción y así se pueda realizar una revisión locativa periódica adecuada.
El mantenimiento de un conjunto demanda de una planeación estratégica y se debe tener en cuenta que este se realiza para mejorar la vida de los residentes, así como prevenir accidentes. Los procesos y las plataformas que se requieren para llevar a cabo un buen mantenimiento también son claves para aprovechar al máximo los activos físicos y la infraestructura de un edificio durante el mayor tiempo posible.
Para poder tener claros tanto los procesos como la buena planeación del mantenimiento, invitamos a Carlos Hernando Fonseca, economista de la Universidad Javeriana y fundador y director del FS encuentro del sector de propiedad horizontal, para que nos cuente, según su experiencia, cómo poder realizarlo de la mejor manera.
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Empecemos por ¿qué es el mantenimiento de instalaciones?
Es simple, el mantenimiento se trata de asegurar que las instalaciones sean funcionales y seguras para las personas. Este debe contar con los procesos necesarios que ayudan a las propiedades horizontales a sacarle el máximo provecho a sus instalaciones, que pueden incluir tanto los espacios internos como aquellos que se encuentran alrededor de la estructura.
El objetivo es garantizar que todo esté seguro, se vea en buen estado y funcione correctamente. Eso significa que el mantenimiento de las instalaciones tiene que ver con:
- Interiorismo: organización ideal para mejorar el ambiente interno (climatización), y aspectos que influyan en la iluminación y decoración.
- Sistemas de construcción: plomería, electricidad, sistema de atención en caso de incendios o inundación, y ascensores.
- Infraestructura: ventanas, puertas, pintura
- Entorno: jardines, paisajismo, rejas, muros.
En los casos donde la propiedad horizontal cuenta con el equipo de mantenimiento, este debe encargarse de realizar trabajo directamente, pero hay momentos en los que se necesitan expertos para intervenir los espacios.
Y entonces ¿cuándo contratar especialistas en el mantenimiento de conjuntos?
Por ejemplo, en muchas áreas, solo los técnicos especializados y autorizados, pueden trabajar en sistemas contra incendios y ascensores. Para estos casos, aunque el equipo interno debe analizar la situación, debe tomar decisiones sobre el mantenimiento a realizar como el contratar a un proveedor para hacerlo. Para esto, siempre se recomienda contar con un aliado ideal en este tipo de servicios.
La anterior opción es viable cuando la capacidad del equipo de mantenimiento es limitada o la situación de mantenimiento lo requiera. También es necesario contar con perfiles que sean los ideales según lo que necesita la propiedad horizontal.
Es claro que en ocasiones no tiene sentido financiero mantener a un profesional calificado en el equipo cuando solo se necesita de vez en cuando. Por ejemplo, debido a sus tarifas por hora, a menudo tiene más sentido llamar a los electricistas cuando los necesita en lugar de tenerlos en el equipo.
Mantenimiento efectivo de tu conjunto
Hay mucho en el mantenimiento de las instalaciones, pero su éxito se reduce a qué tan bien se puede administrar el equipo de mantenimiento y sus prioridades de trabajo. Para la mayoría de las operaciones modernas, se necesitará contar con un plan de mantenimiento tanto preventivo como regular, de acuerdo con las necesidades, y, encontrar soluciones digitales como implementar un software de mantenimiento de instalaciones donde se pueda llevar un registro claro del tipo de intervención y mitigación de riesgos locativos del lugar.
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Sabes que el mantenimiento de tu conjunto está bien cuando
1. Los residentes están tranquilos
Si las personas en el uso diario de los espacios e instalaciones del conjunto se quejan por el mal estado o por algún riesgo encontrado, entonces tu plan de mantenimiento necesita ser auditado para mejorar algunos procesos o tiempos de ejecución.
Si por el contrario la vida diaria en tu conjunto es amigable y tranquila, entonces las acciones realizadas son las adecuadas para cubrir las necesidades locativas. Es importante después de una intervención de mantenimiento, preguntar a los usuarios del espacio o a los residentes en general, si han notado la mejora o si por el contrario tienen algún inconveniente.
2. Pasa el tiempo sin un arreglo grande
Aquí se debe tener en cuenta la efectividad del mantenimiento teniendo en cuenta que se aumenta la vida útil de las instalaciones. Si la situación es que no se presenta ningún tipo de cambio grande o actualización de elementos locativos, puede que el plan de mantenimiento esté cumpliendo su objetivo.
Claramente hay momentos en los cuales es necesario hacer el cambio de estructuras; pero lo ideal en el mantenimiento es que se puedan optimizar los recursos y cuidarlos de modo que duren lo que deban durar.
3. Eficiencia de las instalaciones
Es ideal que un ambiente cuidado y con buen mantenimiento, cumpla las expectativas de quienes lo utilizan. Por ejemplo, al cambiar un circuito eléctrico e instalar nuevos focos, lo ideal es que las personas perciban una mejor iluminación del entorno; y no que se apaguen, tengan intermitencia o no iluminen lo necesario.
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Realiza el mantenimiento de tu conjunto con expertos
Ten en cuenta que tener tu conjunto al día garantiza la valorización de los inmuebles y de la propiedad horizontal en sí. Además, cuidar eficientemente de tus recursos también ahorrará dinero en el futuro; cuando por falta de este se requiera hacer cambios sustanciales que impliquen mayor inversión en dinero y tiempo.
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